<{股票配资平台}>链家金融风险管控引关注：从消费者投诉看房地产金融服务变革与挑战

近日，上海链家出现的两起消费者投诉案例，引发公众对于“房地产金融如何管控风险”的思考。

客户难题催生金融服务

链家事件发生之后链家理财买不上，链家的许多中介业务员不再提及金融服务业务，链家金融网站的许多内容也不再能打开。

去年12月的第六届地产金融创新峰会上，链家集团副总裁、链家金融CEO魏勇介绍说，链家金融主要有4类业务，即产权服务、资金托管、银行按揭服务和过桥融资，而与互联网密切相关的是资金托管和过桥融资。

据魏勇介绍，对买卖双方的购房资金，链家在支付上进行了突破：通过互联网来支付，解决在买卖交割房屋资金时的安全性问题，类似于支付宝。短短一年时间，通过这一平台促进的房屋交割达到了1100亿元，包括房租、押金、装修款等，都可以通过这一支付平台来完成。

针对过桥融资，链家还打造了链家理财的P2P平台，1年的成交额达到130亿元。记者在链家金融网页上看到，这个平台的理财产品为“家多宝”。

魏勇坦言，所有这些金融服务，都是因为大量客户在房地产交易过程中的难点未被解决，而催生出来的。

“从客户的角度看，这一系列服务的推出，的确给人贴心的感觉。”一位曾通过链家买卖二手房的客户说，“因为当你首付遇到头寸周转不及的时候，链家可以提供。”

但是，在金融业专业人士看来，既然是从事金融业务，就得按照规矩，接受监管，“为解决客户难题，创新地引入金融服务，出发点无可厚非。但是，必须做到风险可控、合规合法。”

中介推出理财产品，存在多处风险

“从目前公开的资料和情况看，链家金融的模式是非常典型的类银行业务。”一位银行高管对记者说，“银行的特点是有存、有贷，有集资，有短期拆借。而这些业务，链家目前都有，这是很危险的。”

链家没有满足于借给客户一些钱，收回一些利息，而是推出了理财产品，这也存在多处风险。假设，买卖二手房的客户临时短缺60万元，链家借给了客户，假设是50天，年化利率10%。客户拿了钱，当然要将房子抵押给链家。链家拿了抵押的房子，拥有了60万元的债权，然后将这60万元债权在理财平台上出售，链家金融上的理财产品“家多宝”年化利率通常为6%—7%，链家赚取的利息差为3%—4%。这是典型的银行业务。

在这个过程中，被抵押的房产被证券化了，拿去当理财产品卖了，买理财产品的人与被抵押的房产完全没有关系。买理财产品的人投资的是链家的信用，投资人的风险在于链家的信用风险。

商业银行除了存贷业务，也有理财业务，但是，按照监管要求，发售的理财产品必须有明确对应的基础资产，不能混用，不能错配，不能打包。而链家的P2P平台目前尚没有一一对应的信息。

“资产的一一对应，非常重要。”银行业人士解释，“如果不能一一对应，那就有可能虚拟资产包，并不断打包拿来出售。其后果，美国的‘两房’已有先例，它制造了2008年的金融危机。这对链家来说也存在巨大的道德风险。做金融时间长了，链家一定会发现链家金融风险管控引关注：从消费者投诉看房地产金融服务变革与挑战，金融比中介来钱快，中介收益和成长太慢，虚拟出售资产包的可能性不是没有。”

魏勇此前介绍，目前链家金融在链家客户中的市场渗透率在17%左右。这意味着还有80%的空间有待开发。链家拟计划上市，未来5年时间，链家金融的利润要做到集团总利润的50%。这意味着，要实现该目标，链家金融的利润增长就要比其他业务快。业绩的需要、速度的需要，都会给成长模式的合规性带来考验。

做类银行业务却无准备金，不合规

从监管层面看，链家是否也有问题呢？

有监管人士称，从模式看，做着类银行业务，却没有准备金，这是明显的不合规，也是最危险的模式。如发生风险，将无力偿付。

从借贷看，机构对机构的借贷，有明确的限制规定；而机构对个人的借贷，要分清是自有资金还是他人资金。如果是自有资金，对投资人而言，风险相对较小，即使到期不能兑付，还有链家的信用；而如果是用他人资金借给另外的他人，风险就很大了，因为存在连锁坏账的可能。

而从已有的信息查证，链家偏偏采用的是他人资金。魏勇此前接受媒体采访时说，前面提到的资金托管、产权服务和银行按揭三大业务，属于广义金融地产范畴，是金融服务的基础工程。真正意义上的地产金融服务，则是过桥融资，需要运用资金和杠杆，为客户提供短期资金过桥服务。

“过去，链家都是用自有资金做融资过桥这个业务。后来发现，其实P2P也可以解决这个问题。通过这一模式，融资过桥这个业务规模持续扩大，可以让更多人参与进来分享收益，这也是链家理财产品的由来。”魏勇介绍。上线一年时间里，链家理财平台飞速发展，平台融资额达140亿元。从魏勇的谈话中可以判断，链家过桥融资的资金至少有上百亿元来自他人。

（谢卫群）

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